NAK Leegstandsbeheer BV is risicobeheerder van leegstaand vastgoed. Directeur eigenaar, Norman Klein, bedacht een nieuw concept voor het overdag 'beveiligen' van leegstaande gebouwen. Ook bedacht hij de term leegstandsbeheer omdat antikraak voor hem een te negatieve lading heeft. Hoe gaat het in zijn werk? Klein geeft een toelichting: "Wij zetten tijdelijke bewaarders in lege panden van klanten. Dat kunnen tijdelijke bewoners zijn, maar ook een atelier of een galerie. Nadeel van de 'kunstoplossingen' is dat de panden 's nachts niet worden bewaakt. Daarom is het voor mij interessant om op dat gebied samen te werken met Group 4 Securicor."
Kapitaalvernietiging
"Onze klanten zijn grote institutionele beleggers (denk aan ING, Achmea, Bouwfonds), particuliere beleggers, overheid, semi-overheid, makelaars en beheerders van gebouwen. Eigenlijk iedereen die te maken heeft met vastgoed. Leegstand betekent per definitie kapitaalvernietiging. Daarnaast loopt een vastgoedeigenaar bij leegstand allerlei risico's zoals inbraak, brandstichting, vernieling en verpaupering. Ook binnendringing is een groot probleem. Daarbij moet je niet alleen denken aan kraak maar ook aan commerciële binnendringing. Het kan voorkomen dat er in je lege pand opeens 1.000 man illegaal staan te feesten. Wij creëren praktische en juridische oplossingen om deze ellende te voorkomen."
Kunst is laagdrempelig
"Er is een groot aantal panden dat zich niet leent voor bewoning. Bewoners hangen gordijntjes op, moeten douchen, koken, noem maar op. Daar hebben eigenaars van panden met bijvoorbeeld aanvangsleegstand - nieuwbouw die nog niet is verhuurd - of winkelpanden helemaal geen trek in. Dus werken we nu met ateliers en galeries. Ik vind kunst per definitie positief, het is laagdrempelig en het trekt op een plezierige manier sociaal verkeer aan. Mensen zijn geneigd om even stil te staan en te blijven kijken of om even naar binnen te gaan."
Signalerende functie
"Een atelier of galerie mag niet worden bewoond. Dat betekent dat er alleen overdag een signalerende functie is. Het is drie of vier keer voorgekomen dat in één van onze panden 's avonds stenen door de ruiten werden gegooid of andere rottigheid. Toen ben ik in gesprek geraakt met Group 4 Securicor.
Ik had al opdrachtgevers die zowel leegstandsbeheer als beveiliging wilden. Van het een kwam het ander: we hebben bedacht dat het een interessante formule is om in het kader van leegstandsbeheer overdag met kunst aan de slag te gaan en 's avonds en 's nachts de beveiliging door Group 4 Securicor te laten doen. Daarmee bieden we klanten 24 uur per dag toezicht en een juridische titel."
Juridische titel
"Wat houdt nu die juridische titel in? Vastgoedbezitters willen de claim hebben om zich te kunnen beroepen op gebruik. Als een pand wordt gekraakt en er is geen feitelijk gebruik, dan is er ook geen claim. Zodra er iemand in een pand woont of er is bijvoorbeeld een galerie of atelier gevestigd dan is er een juridische titel tot gebruik. Binnendringing is in dat geval meteen huisvredebreuk."
Leegstandsbeheer verplicht
"De noodzaak tot leegstandsbeheer wordt steeds groter. Zeker nu de politiek de belegger daartoe min of meer gaat dwingen. Er is onlangs een motie aangenomen om kraken tegen te gaan. De motie wordt nog verder uitgewerkt. Nu mag een pand worden gekraakt als het meer dan twaalf maanden leegstaat. Dat is natuurlijk een schemergebied, want wanneer staat iets twaalf maanden leeg? Wordt het pand eerder gekraakt, dan kan de eigenaar de krakers strafrechtelijk vervolgen. Als een pand een jaar heeft leeggestaan, kan de eigenaar de krakers alleen civielrechtelijk vervolgen, mits hij een dwingende reden heeft om over het pand te moeten beschikken. Bijvoorbeeld renovatie, verhuur of sloop. De politiek wil dat er in de toekomst altijd strafrechtelijk kan worden vervolgd. Een harde eis daarbij is dat alle vastgoedbezitters worden gedwongen om met een leegstandsbeheerder te werken om hun bezit te beschermen, doen ze dat niet dan zal in geval van kraak een pand niet worden ontruimd."
Voorkomen van leegstand
"De politiek wil namelijk geen onnodige leegstand. Men wil niet terug naar de jaren '70 en '80, waarin speculanten heel veel geld hebben verdiend door panden op te kopen, te laten verpauperen, te slopen en er vervolgens nieuwe projecten te ontwikkelen. Een eigenaar moet er alles aan doen om te voorkomen dat een pand leegstaat. Dat is nu precies de dienst die Leegstandsbeheer en Group 4 Securicor samen kunnen leveren. Door een atelier of galerie in een pand te vestigen en het pand buiten kantooruren te laten beveiligen, neem je overdag de factor molest weg en 's nachts minimaliseer je deze factor. Het is wetenschappelijk bewezen dat wanneer een pand leegstaat men sneller naar binnendringt, dan wanneer het pand in gebruik is. Het komt voor dat uit leegstaande kantoorpanden de gehele werktuigbouwkundige installatie wordt gestolen, dus de cv-installatie, het sanitair, de air-conditioning, de armaturen etcetera. Leegstandsbeheer heeft nog meer dan beveiliging een signalerende functie. Huurders of kunstenaars melden aan Leegstandsbeheer als er iets mis gaat in het pand zoals lekkage of stroomuitval."
Maatwerk
"Leegstandsbeheer mikt op het hoogste echelon, dus de top van de markt. Om die reden werken we voor bewoning eigenlijk niet met studenten, maar met mensen die tijdelijke woonruimte behoevem omdat die zich net op de arbeidsmarkt begeven of die een woonruimte in een andere stad zoeken of die als gevolg van echtscheiding een andere woning zoeken. Voor de kunstoplossingen beschikken we over een bestand van ongeveer duizend kunstenaars. We maken bewust onderscheid tussen ateliers en galeries. Een beeldhouwer zet je niet in een winkelpand, wel in een loods. Een galeriehouder is op zoek naar exposure, dus die wil niet op een bedrijventerrein worden gevestigd. Voor ieder pand zoeken we de ideale oplossing."
Samenwerking
"In Nederland staat vele miljoenen vierkante meter aan panden leeg. Leegstandsbeheer beheert circa één miljoen vierkante meter in Nederland en België. Maar wij zijn vergeleken met Group 4 Securicor een heel klein bedrijf. Het is voor mij niet niks om met Group 4 Securicor een samenwerkingsverband aan te gaan. Ik heb een goede naam in vastgoedland, dus ik wilde me graag binden aan een goede betrouwbare partij. In 2006 hebben Group 4 Securicor en ik een samenwerkingsovereenkomst getekend. We gaan samen op een actieve manier vorm geven aan deze nieuwe dienst. Ik ben nu in feite opdrachtgever voor Group 4 Securicor. Eigenaren van panden waar ik atelier of galeries in heb gevestigd, willen beveiliging in de avonduren en in het weekend. Group 4 Securicor kan dat bieden. In de toekomst hoop ik natuurlijk op kruisbestuiving. Group 4 Securicor beveiligt panden waar overdag niets mee gebeurt en kan aan klanten de diensten van leegstandsbeheer aanbevelen."
Download dit artikel (PDF)
Download Group 4 Securicor presentatie (PDF)
Download Nederlands Kunstbureau flyer (PDF)
Download artikel uit Zuid-Holland in Ontwikkeling (PDF)